相談学習:住まいの相談会

住まいに関することを、なんでもご相談下さい。

予約制・相談無料

予約制・相談無料 「新築」「増改築」「リフォーム」「耐震・劣化診断」「高齢者・障がい者対応」「補修」「シロアリ対策」「住宅購入(戸建・マンション)」「土地購入」など、東都生協「住まいる会」設計部会メンバー(一級建築士)がご相談に応じます。無料・予約制
住まいの改善事業」を利用する、しないに関わりなくご利用ください。電話によるご相談もどうぞ。まずは、生協職員がお話しを伺います。

開催スケジュール・申し込み

相談時間 午前10時・11時 午後1時・2時からの各1時間(受付は先着順です)
会場が設計協同フォーラム事務所の場合のみ 午後2時・3時・4時
申し込み 開催日の1週間前までに保障・生活文化事業部へ電話、FAX、Eメールにてご連絡ください。
※FAX、Eメールの場合は必ず組合員コードを明記してください。
※定員に達した時点で締め切ります。
保育 ありません。
  • 会場までの交通は電車、バスをご利用ください。
  • 申し込み受付の際に相談内容の概要を伺います。
  • より良いアドバイスができるように、相談の手助けとなる資料(図面、写真等)をご用意ください。

相談事例

低予算での住まいづくり(新築)について

土地は既にあります。なるべく低予算で家を建てたいのですが

まず、建てたい家の規模、間取り等を家族でよく話し合い、家族全員の意思統一を図って下さい。そして、できるだけ予算を確定して下さい。

不足の部分は、住宅ローンを検討したいのですが?

東都生協は中央労働金庫(ろうきん)と提携しています。ろうきんの融資を受けられるかどうかに関わりなくご相談されることをお勧めしています。ポイントは借りられる金額ではなく、返せる金額でローンを組むことです。また、金融機関は一ヶ所ではなく、必ず複数で検討してください。

低予算で家を建てる方法は?

基礎や構造部分は、住まいの根本と言うべき部分で完成後にやり直すことはできません。しっかりしたものにする必要があります。また、断熱処理も設計時からしっかり検討する必要があります。これらの費用を抑えようとすると建物に無理がきます。
逆に壁などの仕上げは新築時に全て行わなくても良いという考え方もあります。基礎や構造と異なり、後回しにすることができます。例えば、自分たちでしっくい、珪藻土などを塗ったり、ムク材を貼ることもできます。塗装工事を自分でされる方も多いです。(自分で手をかけた住まいには愛着がわきます)一方、貯金ができてからプロに頼むという選択肢もあります。
また、子どもが小さい間は、小さく部屋を小さく仕切るのではなく、ワンルームとして使うなど、建具を少なくすることで費用を節約することもできます。
キッチンなどの設備機器は特に費用がかさみます。既製品に良いものもありますが、設計者と打ち合わせをして職人に手作りで作ってもらうと既製品より安くできることもあります。
新築後、住まいは必ず劣化していきます。新築時の工事費用に目が行きがちですが、メンテナンス費用も大きなものです。
構造上、重要な柱や梁を見えるようにする、床下、天井裏は点検口から見られるようにしておくなど、設計時点での配慮が後々のメンテナンスを容易にし、問題も早期に発見できます。
ここで挙げた方法は、業者によっては柔軟に対応してくれない場合があります。信頼できる設計者(設計事務所)をパートナーにされることをお勧めします。

中古マンション購入時の注意点について

相談員:東都生協 住まいる会 設計部会 浅川淑子さん

建築年数については?

1981(昭和56)年に構造基準が改正され、「新耐震設計基準」定められました。また、2003(平成15)年にシックハウス法が施行され、室内換気の義務づけや使用する仕上げ建材の制限がされました。少なくとも、「新耐震設計基準で建築確認申請を受けた」建物にするべきだと思います。シックハウス法に則ったマンションであればさらに良いです。ただし、シックハウス法以降の中古物件は多くはないと思います。視点を変えて新築を検討されるのも一つの方法です。
中古物件の場合は構造計算書や地盤等の資料を入手し、専門家にみてもらいましょう。有料になるかと思いますが、後々安心できます。

建物の管理については?

まず管理組合があること、定期的に共用部分のメンテナンス(建物の清掃、受水槽の清掃、エレベーター、消防器具の点検等)を実施していること。また、専有部分の排水管の清掃を定期的にしていることも大事です。
長期修繕計画を立てていること、修繕積立金がどの程度あるかもポイントです。購入したばかりなのに、積立金の不足分を一時金として負担することになる場合もあります。
ファミリータイプの他にワンルームなど単身者向けが混在しているマンションは居住者のタイプが異なるため生活スタイルの違いなどからトラブルが発生しやすくなります。同じ程度の広さの間取りが集まっているマンションの方が、管理もスムーズにいくといえるでしょう。

住みごこちについては?

両端の住戸と中住戸では、両端の住戸の方が、外気温、風雨の影響を受けやすいですが、通風、採光(明るさ)の面では有利です。クーラーや暖房を使用しない季節に、周辺の騒音、空気の汚れなどの心配がなく、窓を大きく開け放てる間取りで、なおかつ開口部が南北にあり、風がぬける間取りが住み心地が良いでしょう。しかし、このような間取りは、公団タイプの団地には多くありますが、街中の一棟建のマンションでは、ごくまれにはありますが、一般的には少ないでしょう。両端の住戸では風通しの良いものを散見します。
天井や床は二重仕上げが、上下間の音のトラブルも少ないでしょう。床のコンクリート版(スラブ)の厚さや、窓ガラスの仕様(ペアガラスは断熱性能に優れ、結露もおきにくい)、収納量などもポイントです。
契約してから「しまった!」と思っても、手付金の放棄など契約解除は簡単ではありません。契約前に資料を持って専門家に相談する、専門家に同行してもらうなど、慎重に進めてください。

既存の住まいの増築について

相談員:東都生協 住まいる会 設計部会 安田滋さん

既存の住まいに増築を検討しています。注意点はありますか?

増築する場合、既存建物が建っている地域、地区の種類によっては10平方メートル以下の場合でも建築確認を受ける必要があります。
また、これまでは既存部分はそのままで、増築する部分に限り、現在の建築基準に合わせることで了解が得られましたが、一昨年の「耐震偽装事件」以降、既存建物部分の耐震基準等も現在の基準に合わせるように工事をするよう役所が指導することが多くなりました。

建築確認を必要とする場合(一般住宅)
地域地区 条件 建築確認の必要性
防火地域、準防火地域以外の建築物 増築する床面積の合計 10平方メートル超 あり
10平方メートル以内 なし
防火地域、準防火地域内の建築物 増築する床面積に関わりなく あり

そうすると工事費が余計にかかることになりますか?

そうです。場合によっては増築部分よりも既存部分の改修に費用がかかることにもなりかねません。既存部分の耐震補強や防火工事が必要になるからです。増築を検討する場合は、必ず、まず役所に行き、事前に相談するようにしてください。

土地購入(新築)の注意点について

相談員:東都生協 住まいる会 設計部会 浅川淑子さん

土地を購入して、家を新築したいのですが、進め方を教えてください。

まず、住みたい希望の土地の条件(地域、面積、予算など)を選定して下さい。
次に情報を収集する情報源として
(1) 希望する地域の仲介業者を訪ねる。
(2) 広域情報を持っている不動産業者から情報を得る。
(3) インターネットで探す。などがあります。
土地さがしは、希望する条件が多くなるほど対象となる物件が少なくなります。また、どうしても都内は土地代に多くの費用がかかります。しかし、考えていただきたいことは、土地だけがあっても住宅を建てなければ生活ができないということです。土地を購入した結果、「建物に回せる予算がこれだけです」というご相談もよくうかがいます。しかし、長く、快適に住み続ける住まいを建てるには一定の費用が必要です。範囲を広く考えて、ある程度多くの情報を手に入れることを勧めます。販売する売主のペースに乗せられないようにしてください。いずれにしても「これは」という物件情報が入手できたら現地に行って検討することです。最寄り駅からのアクセス、周辺環境、生活のしやすさ、土地の形、方位、道路との関係などをチェックすることが大切です。

希望の土地が見つかった場合、どんな点に注意したらいいですか?

周辺の状況、建築の制限など一般の方にはわかりづらいことが多くあります。
有料になりますが、専門家に現地に同行してもらい確認するのも良い方法です。
販売業者が地盤調査を行っているのであれば、資料をもらいましょう。
調査を行っていない場合は、購入後に地盤調査を必ず行いましょう。地盤調査をすることにより、住宅を建てるにあたって、地盤改良が必要なのかどうかを知ることができます。 調査をせずに建物完成後、不等沈下が起きたら、改修には数百万円以上が必要になると思います。調査は、スウェーデンサウンディング試験という方法であれば5万円くらいでできます。地盤改良工事費用は、工事方法によりますが数十万円から、百万円を超える場合もあります。

希望の土地は建築条件付なのですが、注意点はありますか?

「建築条件付土地」とは契約後一定期間内(通常は3ヶ月)内に特定業者と建築請負契約を結ぶことが条件の土地。(施工業者が決まっていること、また着工までの期間が短いことや、請負金額が決まっているので設計の自由度は低い)
率直に言ってあまりお勧めできません。この販売形態は売主が土地を売るだけでは利益が少ないため、建物と土地を一体で売るという方法です。
次の注意点があります。
(1) 本来は土地の売買契約のみを行うが、最初から建物の工事請負契約を要求される場合があります。(何も決まっていないのに、契約するのは危険)
(2) 細部まで設計をつめることがないまま、工事に入ってしまう。
(3) 設計の基本は決まっていて、決して「自由設計」ではありません。
(4) 工事費の明細見積が出てこないことが多い。(一式○○円という表記が多い)
 
売主の同意が得られれば、買主が設計者に設計を依頼し、設計図書を作成し、売主に対して明快な条件提示をした方が良いです。設計図書に基づいた見積書を作成し、個々の単価を明確にしておきます。また、そもそもの建築条件をはずすことも交渉によっては可能な場合があります。

2階建てを3階建てにできますか?

相談員:東都生協 住まいる会 設計部会 一級建築士 新井啓一さん

築20年在来木造2階建て(のべ床面積20坪)の自宅が狭く不便を感じています。増築して3階建てにしたいのですが可能でしょうか?

残念ですが、既存建物に3階部分を増築することはできません。3階建ては基礎をはじめとして建物の構造が2階建てとは大きく異なるからです。当初から3階建てとして設計する必要があります。

今の住まいを3階建てに建て替えるとしたらいくらぐらいかかるでしょうか?

建物本体工事費の他に、既存建物の解体費用、仮住まい費用、引越し費用などが必要です。うかがった土地の面積、建ぺい率、容積率、希望されるのべ床面積から考えると3階建てへの建て替えには合わせて3,000万円くらいは必要と思われます。

建てかえは予算的に無理です。リフォームで改善できないでしょうか? 20年間、外壁塗装などメンテナンスやリフォームなど何もしていません。

既存建物は建ぺい率に若干余裕があるので、一部増築することも可能です。ただし、20年間一度も手入れをしていないとのことですので、いきなり工事を依頼するのではなく、この機会に建物の劣化状況、耐震性を判断する「住まいの健康診断」を受けて、その上で予算と相談しながら方向性を考えた方が、結果的に限りある予算を有効に活かせます。高齢になると一戸建てで上り下りを繰り返す生活よりもワンフロアーのマンションの方が生活しやすいという考え方もあります。

ワンポイントアドバイス

資金計画

資金は金融機関の勧めるままに借り入れをすると、後の生活に支障をきたす場合もありますから、慎重に検討する必要があります。生協にご相談いただいて構いません。金融機関のローンも様々な種類があります。一つのものにとらわれることなく、複数に相談することもお勧めします。  また、どうしても土地代と建物本体工事費用のみに目がいきがちですが、この他にも、解体費用(既存建物がある場合)、地盤調査費用(後述)、地盤改良工事費用、外構工事費用、設計・監理料(設計者に依頼した場合)、引越費用、家具備品費用、税金(不動産取得税、登録免許税、消費税等)などの費用がかかります。

組合員さんの声

  • 親切ていねいに素人にもわかりやすく説明していただきました。住まいづくりは簡単なことではないことを認識しました。今後よく検討して、方向性を決めたいと思います。ありがとうございました。

お問い合わせ

生活文化事業部

フリーダイヤル:0120-80-0103
FAX:03-3308-8977
電話受付:月~金 午前9時~午後5時